Dalla residenza al tipo di abitazione: i requisiti per l’agevolazione
Irequisiti necessari per il diritto al bonus sono quelli previsti per l’agevolazione «prima casa». Tali requisiti, che devono sussistere sia per l’abitazione venduta che per quella acquistata, sono indicati nella nota II-bis all’art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al dpr 131/86 (Testo unico registro), disposizione che richiede:
a) la residenza nel comune; l’immobile da acquistare deve essere situato nel comune in cui l’acquirente ha la propria residenza, oppure, se diverso, in quello in cui svolge la propria attività. Se l’acquirente è trasferito all’estero per ragioni di lavoro, l’immobile deve essere ubicato nel comune in cui ha sede o esercita l’attività il datore di lavoro; se è un cittadino italiano emigrato all’estero, deve trattarsi della prima casa nel territorio nazionale, per cui si prescinde, in questi casi, dalla residenza;
b) la non possidenza di altre abitazioni idonee. L’acquirente non deve essere titolare esclusivo, oppure in comunione con il coniuge, di diritti reali di proprietà, usufrutto, uso o abitazione relativi ad altra casa di abitazione situata nello stesso comune in cui si trova l’immobile che intende acquistare;
c) il divieto di cumulo di alloggi agevolati. L’acquirente non deve avere la titolarità, neppure pro-quota, anche per effetto della comunione legale, di diritti di proprietà (anche nuda), usufrutto, uso, abitazione su altra casa, ovunque situata nel territorio nazionale, acquistata da egli stesso o dal coniuge beneficiando di una delle disposizioni agevolative in materia di «prima casa» emanate dal 1982 in poi.
Come si è già detto nella pagina precedente, l’art. 1, comma 55, della legge 208/2015 ha aggiunto nella nota II-bis il comma 4-bis, il quale, al fine di favorire i contribuenti che intendono cambiare l’abitazione, stabilisce in sostanza che, ai fini della verifica dei requisiti di accesso previsti dalla nota II-bis, non si tiene conto della «prima casa» già posseduta dal contribuente al momento dell’atto, a condizione che questa venga rivenduta entro un anno dalla data dell’atto stesso.
La disposizione del predetto comma 4-bis non è applicabile, come precisato dall’Agenzia nella circolare n. 27/2016, nel caso in cui l’abitazione pre-posseduta non sia stata acquistata con l’agevolazione «prima casa». Tuttavia, come già detto, tale preclusione non opera qualora il precedente acquisto sia stato assoggettato all’Iva ridotta ai sensi delle disposizioni vigenti prima del 22 maggio 1993 (risposta dell’Agenzia n. 377/2019), oppure a un trattamento fiscale di favore previsto anteriormente all’introduzione della disciplina prima casa (risposta n. 123/2018), alla condizione che, in entrambi i casi, sussistano all’attualità i requisiti «prima casa».
La disposizione in esame, come precisato nella circolare n. 12/2016 e nella risoluzione n. 86/2017, è applicabile anche in sede di successione o donazione, per cui il contribuente che ha già acquistato una abitazione a titolo oneroso, fruendo dell’agevolazione «prima casa», potrà richiedere nuovamente l’agevolazione, in sede di successione o donazione, impegnandosi a rivendere, entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile agevolato, l’immobile pre-posseduto.
Il possesso dei requisiti «prima casa» deve essere dichiarato nell’atto di acquisto. In caso di omissione o inesattezza, l’Agenzia delle entrate ritiene che l’interessato possa rimediare con un atto integrativo (si vedano la circolare n. 38/2005 e la risoluzione n. 73/2017); orientamento più rigoroso esprime però la Corte di cassazione (da ultimo nell’ordinanza n. 23236 del 27 settembre 2018).
Abitazione non di lusso. Oltre ai predetti requisiti soggettivi, è necessario che l’abitazione risponda a determinate caratteristiche oggettive. Al riguardo, fino al 31 dicembre 2013 erano escluse dall’agevolazione, sia ai fini Iva che dell’imposta di registro, le abitazioni «di lusso» secondo i criteri del dm 2 agosto 1969, basati sulle caratteristiche costruttive. Dal 1° gennaio 2014 questo presupposto era rimasto in essere soltanto ai fini Iva, essendo stato sostituito, per l’imposta di registro, con il criterio della classificazione catastale: dalla predetta data, infatti, a seguito del dlgs n. 23/2011, sono state escluse dall’agevolazione (imposta di registro del 2%) le abitazioni classificate nelle seguenti categorie catastali:
– A1 (abitazioni signorili)
– A8 (ville)
– A9 (castelli e palazzi di pregio)
Con l’articolo 33 del dlgs n. 175/2014, il criterio della classificazione catastale, in luogo delle caratteristiche costruttive, è stato opportunamente adottato anche ai fini dell’Iva.
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